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第58章 远山家族动作不断（第1页）

八十年代的东京，基本就是铁板一块。

自民党长期掌权，政客、官僚、大财阀绑成铁三角，利益死死缠在一起。

三菱、三井这些顶级老牌财阀，垄断了东京的土地出让、银行贷款、项目审批所有核心资源。

之前被美国逼着签了广场协议，日元直接暴涨，出口制造业直接被干废。

日本央行只能疯狂降息放水，市面上廉价热钱满天飞。

实体行业承接不住这么多资金，海量热钱全部涌入东京楼市、股市。

全日本所有人都信死了一句话：东京地价永远不会跌，巨大的经济泡沫就此成型。

这个年代的日本水特别深。

议员靠基建工程换选票，高层官僚手里握着所有实权审批。

外面新来的资本想大规模拿地？根本行不通，层层隐形限制卡死你。

外资想买商业地产，还要走一堆严苛申报流程，处处受限。

而且日本的排外，可不仅仅只是针对外国人。

只要不是财阀内部圈层的人或公司，平等的被他们排挤在外。

普通中小地产公司，捡点边角小利润还行，想啃大蛋糕、拿优质地块，完全没门。

东京真正的核心好地，从来不会公开挂牌售卖。

财阀、老牌地主的优质地块，全部是内部流转。

要么给自己旗下公司开发，要么低价转给圈层内的关系企业。

外面的中型开发商，连土地交易消息都拿不到，压根没资格参与。

就拿银座、丸之内这种顶级核心地段来说，整个八十年代，公开出让的地块屈指可数，全部被财阀内部瓜分干净，外人根本插不上手。

老牌地主也极度排外，极其不信任圈外公司。

他们宁愿低价卖给财阀熟人，都不愿意高价卖给外来中型企业。

对他们来说，维护圈层关系，比多赚一点钱重要得多，这就是当时地产圈的潜规则。

银行这边更是偏心到家。

低息贷款、大额授信，全部优先喂给财阀旗下的地产巨头。

中小开发商根本拿不到正规低成本银行贷款，只能借利息翻几倍的地下高利贷，天生就输在起跑线上。

也正因为这套畸形生态，陈晋早早和远山社长定好了策略：彻底放弃东京核心五区，不跟老牌财阀正面硬刚。

结合今年的市场行情，陈晋精准锁定了三类中小资本能拿下、且涨幅超过核心区的黄金地块，都是财阀看不上、但政策红利满满的洼地。

第一类，首都圈近郊，所有新干线、地铁沿线地块。

现在三菱、三井的目光全盯在东京核心区的超大商业、写字楼地块上，根本瞧不上近郊的乡下地皮。

这些地大多在本地农户、小地主手里，没有资本垄断，不用去和别人竞价，出价合理就能稳稳拿下。

但没人知道，86到89这三年，近郊轨交沿线地价直接暴涨3.5到4.2倍，涨幅碾压东京核心区。

配合低息杠杆滚动开发，实际收益比死守核心高地价地块夸张太多。

第二类，东京23区外围的老旧工业区改造地块。

这些旧工厂地块面积不大，一千到三千平为主，零散细碎，做不了超级大盘。

财阀嫌整合麻烦、利润不够集中，压根懒得碰，刚好是中小开发商的专属红利。

更关键的是东京都政府在强行推动工厂外迁，旧工业用地改住宅，审批宽松、税费减免，成本低、开发快。

三年涨幅稳定在2.8到3.3倍，而且挨着市区，主打上班族刚需，建好就卖、回款飞快，比近郊生地稳太多。

第三类，政府重点规划的新兴新城、商住片区。

不管是日本官方怕财阀彻底垄断城市开发，还是他们做做样子，之后的新城规划会特意拆分大量中小地块，专门留给中小开发商竞拍，刻意平衡市场。

远山建设资质完全达标，不用硬碰财阀，就能入场。

这种地块靠官方规划托底，稳得离谱、风险极低，86到89年涨幅3到3.8倍，基本属于闭眼躺赢，不存在贬值的空间。

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