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第十八章 土地 盘活存量与优化结构（第1页）

要点透视

2013年以来，我国建设用地供应总量同比小幅增长，房地产用地供应量以及占比同比增长较快；房地产用地供应的区域和城市分化态势加剧，一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度，而前几年少数供应规模偏大的城市，适当放缓了住宅用地的供应。

近两年来，城市建设用地面积仍增加较快，土地利用效率整体偏低，工业和基础设施用地“低效利用”

的格局仍未改变。

未来十年，城市建设用地将持续增加，预计2023年我国的城市建设用地将达到64551平方公里。

由于住宅用地占比远低于全球各大城市，未来一线城市的住宅用地供需矛盾仍会突出，在未来城市用地的新增供给比较紧张的现实状况下，各地推进农村集体经营性土地流转的动力迅速增加，土地流转试点将会在短期内迅速增加。

2014年，国内一线城市土地资源供应紧张的局面不会改变，房地产企业也在向市场前景更好的一二线城市聚集，预计一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”

的分化趋势仍然会持续。

在经济增长面临越来越严重的土地约束的现实情况下，推进集体建设用地入市有助于释放经济增长空间。

这要求加快完善集体建设用地入市的制度。

2012～2013年土地利用及土地市场的总体状况

建设用地供应总量同比小幅增长，住宅用地供应量以及占比同比增长较快

2013年前三季度，全国国有建设用地供应45.9万公顷，同比增长4.4%（其中，2011年、2012年前三季度同比增长分别为40.80%、9.20%）。

从供地结构看，工矿仓储用地、住宅用地和基础设施等其他用地分别供应14.8万公顷、13.6万公顷和17.5万公顷，同比分别增长6.8%、31.3%和下降11.5%。

三类用地占土地供应总量的比重分别为32.2%、29.7%和38.1%。

住宅用地所占比重从2012年的23%提高到目前的29.7%，并超过了2011年的比重（28.47%）。

住宅用地供应的区域和城市分化态势加剧

2013年以来，土地市场和房地产市场交易活跃，大部分城市地价和房价较快上升，不少地区都调整了住宅用地供应计划，一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度，而前几年少数供应规模偏大的城市，适当放缓了住宅用地的供应。

2013年前三季度，对70个大中城市的统计显示，住宅用地同比增加的有47个，同比减少的有23个。

2013年前三季度，40个大中城市的住宅用地供应量1.15万公顷（只占全国供应量的8.5%），同比增幅是—1.84%（全国同比增幅是31.3%），尽管比2012年前三季度（—16.41%）提高了14.57个百分点，但与全国其他城市相比，40个大中城市的住宅用地供应量和同比增幅明显偏低。

但在40个大中城市里，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住宅用地供应量同比增长明显。

2013年前三季度，北京市共推出住宅用地835公顷，其中商品住宅用地供应589公顷，同比增长128%；上海市和广州市分别供应住宅用地789公顷和526公顷，同比增加37.7%和229%。

深圳市住宅用地供应115公顷，接近前五年平均138公顷的供应量。

但同时，许多二三线城市的住宅用地供应同比增速为负。

2013年前三季度，天津、武汉、重庆和成都的住宅用地同比增幅分别是—21.85%、—18.13%、—7.01%和—15.51%。

城市建设用地面积快速增加，增长率远快于人口增长率

通过1981～2012年的数据来看，城市建设用地面积从6720平方公里增加到45750.7平方公里，远快于人口的增速，人均建设用地面积也从46.7平方米人增加到123.7平方米人。

县城的情况同样如此，建设用地规模也增长较快，从2000年的8788平方公里增加到2012年的17437平方公里，人均建设用地从62.1平方米人增加到2012年的130.1平方米人。

预计2013年城市建设用地面积仍将维持一个稳步上涨的态势。

土地利用效率整体偏低，工业和基础设施用地“低效利用”

的格局仍未改变

有关研究表明，1990～2002年，我国41个大城市主城区用地规模平均增长超过50%，城市用地增长弹性系数（城市用地增长率与城市人口增长率之比）达2.28（美国1970～1990年只有1.66），超过了国际公认的1.12的合理界限。

目前我国单位建设用地产出水平明显偏低，仅为韩国的18%，不及英国的11%。

摘自严之尧，“三保寻新路，改革再深化”

，《国土资源报》，2013年10月9日。

2012年，我国工业用地产出强度为12984.94万元公顷，约为20亿美元平方公里，仅相当于发达国家的15左右。

土地利用效率低下的根本原因，是工业和基础设施用地的“粗放利用模式”

。

一方面是使用规模非常大。

2006～2012年间，工业仓储和基础设施用地累计使用204万公顷，占全部建设用地的平均比重是67.5%，2013年前三季度的占比是70.3%。

另一方面是使用价格严重偏低。

2000～2012年间，105个主要城市的工业用地平均价格是531.7元平方米，年均增速仅为3.34%，而同期商业和住宅用地的均价分别是3176.8元平方米和2314.1元平方米，年均增速分别是11.2%和14.2%。

2013年前三季度的工业用地价格仅为683.7元平方米，商业和住宅用地的价格分别是6069.7元平方米和4803.7元平方米。

未来十年土地利用及市场趋势展望

对未来十年我国城市建设用地的推测

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