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第1551章 红色牧马人（第1页）

就在李乐跟着陈永泰在村里溜达，一边感受着温热的海风，一边琢磨着这里面的弯弯绕的时候，远在两千公里之外燕京城的陆小宁，正在被谈判桌上的弯弯绕和你来我往的交锋，给搅和得心潮澎湃。

对面，李军涛左手旁，证明了安德鲁的判断，原来那位圆脸的，神情带着倨傲，脾气火爆的黄老板的大妹妹黄休红的位置，换成了另一位表情沉静，穿着米白丝质衬衫，珍珠耳钉，戴着积家的翻转系列腕表，说话时轻声细语，却显得气场十足，干练异常，那位传说中隐藏在黄老板背后的财务掌舵人，二妹，黄艳红。

而她面前摊开的不是文件夹，而是一台银色ThinkPad，屏幕幽幽泛蓝，照在她修长的脸上，眼神里，浮光闪烁。

开口时，声音冷冽平稳，“你们的评估基础，尤其是关键参数，成熟门店年均租金增长率设定为15%，依据何在？据我方掌握的同类商圈数据，实际年化增长从未突破12%。”

说完，眼皮微抬，看向对面那位因为飞机取消，晚了两天才从巴黎回到国内的，前弼马温中华区负责审计业务的主管，现任大富豪投资公司，泰雅乐投资公司的合伙人，被李乐拉来的张凤鸾和荆明的死党，小雅各布的坚定的伙伴，已经好久没有出场的董泰。

董泰理了理胸前的领带，迎向黄艳红的目光，直起身，轻轻推开面前一杯未动的茶，将一册边缘磨损的深蓝色文件夹滑到长桌中央。

“黄总问得好。”

董泰笑了笑，“依据是2002至2004年，京津、沪临、羊城鹏城，核心商圈甲级零售物业，实际成交租金年均复合增长数据。”

文件夹摊开，赫然是世邦魏理仕、仲量联行的原始市场报告节选，关键数据用荧光笔标得刺眼。

“15%是保守测算。

若参考MediaMarkt去年底在徐家汇新签的旗舰店租金跳涨幅度，”

他刻意顿了顿，“这个数字，我们还可以再‘积极’一点。”

黄艳红神色不变，目光却锐利了三分。

她迅速翻动自己手中的报告，试图寻找反击点，“折旧率。

贵方对门店装修及设备采用直线法，年折率8%，远高于行业5%的通行标准。

这直接虚高了当期成本，压低了税息折旧及摊销前利润。”

董泰嘴角微翘，仿佛早已恭候多时，“通行标准？”

慢条斯理地又推出另一本册子，“黄总，国际资本评估高客流、强损耗的3C零售终端物业，年折率基准就是8%-10%。”

“百信门店日均客流过万，设备更新周期远快于普通百货。

若按5%折.....”

董泰轻轻摇头，“那才是对真实价值的扭曲。

还是说，国镁对旗下上市主体的资产折旧，也敢如此美化？”

“铛！”

一声轻响，李军涛身旁的张丁，指间把玩的一枚纯金打火机，盖子被无意识按合。

会议室陷入短暂沉寂，只有中央空调低沉的嗡鸣。

方为的额头渗出细密汗珠，徒劳地翻着面前空白笔记本。

沉寂又被黄艳红的声音打破，“拿另一份呢？剥离后估值报告范例，第17页，徐家汇物业参照的可比交易案例三，成交日期是2004年11月。

但据我所知，该地段同类型物业在2005年6月，也就是你们评估基准日后，有过一笔流拍记录，溢价率是否该下调？”

“呵呵呵，黄总信息灵通。

不过，流拍原因是卖家临时反悔，非市场因素。”

董泰面色从容。

“我们采用的，是剔除异常值后，基于稳定租金收益现金流折现的DCF模型。”

说着，似乎早有准备的从手边的一本半尺厚的蓝色活页夹里，精准地抽出一页，递了过去。

“这是剔除案例三后的敏感性分析，以及支撑DCF模型的所有租赁合同原件、租金流水银行回单影印件，按时间、租户、面积索引，一共四百二十七页。

黄总需要核对哪一年的哪一笔？”

黄艳红指尖顿住，那张纸被助理无声地推到她面前，沉重得像块砖。

她没去碰，屏幕光标却飞快移动到下一个目标，“百信中部七省十二家门店，近三年平均亏损率18.7%，这部分资产在估值中是否做了充分减值？”

何扬青刚要开口，就被董泰的目光扫过，立刻收声。

董泰的声音依旧没什么起伏，“亏损门店已单独列表，见附录G。”

“减值计提依据国际会计准则IAS36，结合当地商圈改造规划文件，附录H，及我们聘请的第三方商业顾问出具的潜力提升报告，附录I的综合判定。”

“我需要提醒黄总的是，”

董泰身体微微前倾，目光锁住黄艳红，“国镁店中店模式在这些门店抽取的流水佣金，是构成其亏损的重要因素之一。

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