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第六十三章400米（第1页）

认识梁咏琪后，我对地产代理行业有了全新的认识。

过去，我以为房子都是开发商自己卖的。

其实，多是代理公司卖的。

开发商为什么不自己卖呢？

一句话就可以概括，术业有专攻，代理公司的特长是卖点提炼、广告发布、活动策划……

更专业一点的代理公司，能做到什么程度？

倒推式的参与开发。

开发商看中了一块地，代理公司来给做方案，你这个地应该做什么定位，什么户型，什么卖点，什么价格可以拿地。

开发商为什么要听代理公司的？

因为，代理公司更懂市场，更懂卖点。

那有没有开发商，非要自己卖？

多的是，尤其是县城家族式的开发商，看我们县城就行了，凡是老资格的地产公司，都落伍了，因为他们坚持自己开发自己卖，结果搞的一塌糊涂。

而新势力呢？则能紧跟形势，让代理公司把更先进的户型、设计、金融方案带进来，迅速席卷。

还有一点，让我很意外。

我一直以为梁咏琪只是做青州市场。

其实，不是。

而是游击模式，他们的核心竞争力是策划+团队，西边能做到伊犁，南边能做到普洱，北边能做到海拉尔，山东就更不用讲了。

过去，我以为代理公司是轻资产模式。

其实，也不然。

他们要做大量的垫资，如广告费，如售楼处的建设，一个售楼处投资几百万那都算少的，这也导致他们并非每个楼盘都是赢利的，也动不动亏损。

那他们又是怎么联系上的外地楼盘？

这些外地楼盘的开发商多是山东人，代理公司一般是要捆绑上几个开发商，长期合作，他们去哪拿地，代理公司就跟到哪，开发商去哪拿地又往往是因为有山东人调任那边当领导了，是这么一个链条关系。

认识梁咏琪以后，我最大的感触是什么？

地产商，并不神秘。

这个行业，看似门槛很高，其实非常低，人人都可以做地产老板，只要你愿意，这个产业太成熟了，要资金有资金，要策划有策划，要销售有销售，核心是看你能拿到什么地？拥有什么人脉资源？

完全是机缘巧合。

我通过梁咏琪认识了一个开发商，跟我同龄人，大学毕业后在移动公司上班，辞职后拿20万开始做的地产开发，现在已经是日照top10的开发商了。

这也导致，我梦想变了。

我想在我们县城当个开发商，一个楼盘大约需要盖400个章，每个章都是一个关卡，需要请人吃饭吧？需要送礼吧？我喜欢这个过程，我心想，我做一个楼盘下来，不就成了一本书嘛，工地要有工伤吧？交房后要处理业主维权吧？

这些，有意思。

我说了自己的梦想。

梁咏琪，绝对支持，但是，她给我泼的冷水是什么？

做开发，就是要做鳄鱼。

大部分时间，都要耐心等待，不是什么楼盘都赚钱，而是要等待天时地利人和，做开发最重要的一项工作是市场调研，绝对不能靠直觉。

她是愿意成就我的。

她的意思是，你可以注册个地产公司，放在那里，养着。

什么都不干。

每挂牌一块地，我们可以帮你做市场调研，看看什么价格能拿，现在最大的好处是什么？依然有内幕交易，但是只要你下决心拿地，通过正常拍卖，谁都阻挡不了，现在的内幕交易全是靠劝退，例如这块地你别要了，我给你个几百万或送你辆车……

当然，不是大家理解的你报名就这么劝你。

必须是对方的确感受到了你的压迫感。

后来，我没做，我哥做了，我只讲一个细节，我哥请两个科级干部吃饭，喊我作陪，我安排在了我们餐厅，我哥不同意，理由是我们餐厅属于网红餐厅，太小众，要去吃海鲜，我们四个人吃了2000元的海鲜，这是什么概念呢？

我在县城吃的最贵的一餐饭。

酒，额外的。

我想了想，我爹我娘也没享受过这个待遇。

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